Par le passé, l'établissement des taux hypothécaires de référence était du ressort des cantons, en principe des banques cantonales. Depuis le 1^er janvier 2008, un taux unique est fixé par le Département fédéral de l'Economie. Fixé initialement à 3,5%, il est recalculé de manière trimestrielle et sert à déterminer le niveau des loyers.

Celui-ci autorise les bailleurs à majorer les loyers selon l'Ordonnance sur le bail à loyer (voir encadré ci-dessous). Dans la situation actuelle, la majoration admise est de 3% pour toute hausse d'un ¼ de pourcent du taux hypothécaire, soit au maximum 6% (passage de 3 à 3,5%). Toutefois, comme l'a récemment affirmé le secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière, Monsieur Christophe Aumeunier, seul 20% des locataires risque une augmentation de loyer (Source : Tribune de Genève, 17 novembre 2008). Cette déclaration résulte du fait que pour justifier une augmentation, les baux doivent avoir été conclus ou reconduits durant la période où le taux était inférieur à 3,5%. Nous constatons que les hausses potentielles se répartissent de la manière suivante :

•   3 % de hausse si le bail a été conclu entre août 2003 et août 2005.
•   6% de hausse entre août 2005 et septembre 2008.

Comme le mentionne également Monsieur Aumeunier, il n'est pas dans l'intérêt des propriétaires de déclencher une « guerre des tranchées » avec les locataires. D'ailleurs, fortement influencé par la crise boursière, il est à prévoir que les taux hypothécaires des banques baisseront dans les mois, voire semaines, à venir, ce que l'on constate déjà par rapport à leurs niveaux de cet été. Une chute de ces derniers risque de pénaliser les bailleurs qui devront à leur tour accorder des réductions de loyers.

Toutefois, il se pourrait bien que l'adaptation des loyers sur la base du taux hypothécaire de référence disparaisse dans les années à venir. En effet, le Conseil fédéral au travers de sa représentante chargée de l'Economie, Madame Doris Leuthard, devrait soumettre au courant du mois de décembre son projet de révision du droit du bail. Fruit d'un accord entre locataires et propriétaires en novembre 2007, ce projet consiste à déterminer les loyers, non plus sur le taux hypothécaire, mais uniquement sur l'indice des prix à la consommation (ISPC, qui participe actuellement au maximum pour 40% dans la majoration de loyer). Cependant, certains points restent encore à éclaircir, notamment l'argument des défenseurs des locataires au sujet de la forte corrélation entre ISPC et le loyer, puisque ce dernier fait partie intégrante du calcul de l'ISPC (Source : Tribune de Genève, 7 novembre 2008). D'ailleurs Monsieur Carlo Sommaruga le rappelait encore dernièrement lors d'une conférence à Genève, l'ISPC ne sera probablement pas répercuté à 100%.