La Raiffeisen suggère d’abaisser le taux d’intérêt théorique de 5% à 3%.
Le taux d'intérêt théorique est un taux hypothécaire virtuel de 5% qui intervient dans le calcul d'octroi de crédit immobilier par les banques. Il permet d'estimer la capacité du ménage à supporter les charges de son logement. Les banques utilisent ce taux, bien supérieur au prix réel des hypothèques, afin de couvrir le risque de hausse des taux. Ainsi, si les taux venaient à augmenter, le ménage pourra toujours honorer ses redevances.
Les banques octroient le prêt hypothécaire si la somme annuelle des charges n'excède pas le tiers du revenu annuel brut du ménage, soit au maximum 33%.
| EXEMPLE DE CALCUL D'OCTROI DE CREDIT | ||
|---|---|---|
| Prix d'achat du bien | 1'000'000 | |
| Fonds propres | 20% | 200'000 |
| purs | 10% | 100'000 |
| 2ème pilier | 10% | 100'000 |
| Montant hypothèque | 80% | 800'000 |
| 1er rang | 65% | 650'000 |
| 2ème rang | 15% | 150'000 |
| Charges annuelles | ||
| Intérêts | 40'000 | |
| Taux d'intérêt théorique | 5% | 40'000 |
| Amortissement | 10'000 | |
| 2ème rang sur 15 ans | 10'000 | |
| Frais d'entretien | 10'000 | |
| Taux de charges | 1% | 10'000 |
| Total des charges | 60'000 | |
| Revenu du ménage minimum requis | 180'000 | |
| Taux d'effort | 33% | |
Source : Acanthe
Ainsi, avec un taux théorique à 5%, un ménage doit gagner au minimum 180'000.- brut par an pour acquérir un bien d'un million. Si le taux venait à s'abaisser à 3%, le revenu requis baisserait à 130'000.-.
Selon le Crédit Suisse, le taux théorique est fondé sur la moyenne des taux hypothécaires à 5 ans entre 1983 et 2010. Pour la Raiffeisen, le taux de 5% est " trop élevé " et " ne reflète plus la réalité du marché ". En effet, des taux bas sont enregistrés depuis 2009. Recalculée depuis l'an 2000, la moyenne serait beaucoup plus basse, atteignant 2.9%.
Toutefois, cette proposition a suscité de nombreuses oppositions dans le monde bancaire. Si l'octroi de crédits hypothécaires a été freiné par de nouvelles réglementations depuis 4 ans, c'est bien pour éviter une bulle immobilière. Pour certains, l'assouplissement de ces directives provoquerait une accélération risquée du marché immobilier. Selon une étude de la Banque cantonale vaudoise (BCV), la part de demandeurs de crédit pour un logement en PPE serait multipliée par 3 dans le canton si le taux passait à 3%.
A noter que le taux d'intérêt théorique n'est pas fixé par la réglementation. L'Association suisse des banquiers confirme que le taux d'intérêt théorique peut varier selon l'établissement financier. En substance, la Raiffeisen serait donc libre de prendre plus de risques.
Abaissement du taux théorique ou pas, pour le professeur de l'EPFL Philippe Thalmann, le principal obstacle à l'accession à la propriété n'est pas les charges d'intérêt, mais l'apport en fonds propres. Avec les limitations sur le retrait du 2ème pilier instaurées en 2012, il est difficile pour un jeune ménage de rassembler les fonds nécessaires pour acquérir un bien immobilier.
Sources : articles de l'Hebdo, Bilan, Tribune de Genève
